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北京寫字樓市場租賃、買賣市場的未來趨勢

  租賃市場

  CBRE最新發布的報告《中國重點城市寫字樓租戶普查報告|2017 北京》呈現了北京寫字樓市場2016年租戶結構的演變和2017年需求展望:

  金融業和TMT(科技/新媒體/電信)分別占北京甲級寫字樓總存量的32%和15%,并且是新增租賃需求主要驅動力,但非傳統金融和小型TMT公司面臨一定的不確定性。專業服務業需求維持平穩。制造業和能源企業正搬離核心區域或者縮小辦公面積。

  外資企業是北京甲級寫字樓存量中的主要租戶群體,但內資租戶占據了近年租賃活動中的大部分,未來將成為租賃需求的主引擎;內資租戶的崛起有賴于金融(占內資租戶面積44%)和TMT(占內資租戶面積18%)行業的發展,相比之下,外資企業需求更為均衡。

  2017年,從租賃活動來看,外資企業將逐漸搬離核心區域,租賃需求主要以續租和辦公室整合為主;而內資企業則更積極的設立新的辦公室,租賃需求則以擴租和辦公室升級為主。

  

寫字樓

  從各商務區的行業分布看,金融業和TMT分別占北京金融中心金融街和TMT中心中關村的92%和70%。隨著兩大行業的蓬勃發展,金融街和中關村的行業集聚效應將進一步鞏固,而兩大行業在其他區域的比重也不斷提升。

  租戶面積分析顯示,大面積租戶(5,000平方米及以上)占租戶總數的4%及總租賃面積的31%。其中TMT公司和銀行是多數派,分別占24%和18%,保險公司正迎頭趕上。

  “展望未來,北京寫字樓市場的需求將呈現兩大主流趨勢:一是內資租戶強勢崛起并成為新增租賃需求的主引擎,二是產業升級使得制造業和能源等傳統行業讓位于金融和TMT等高端服務業。而在供應端,2017年非核心商圈和2018年CBD核心區域的新增供應預計將令在供應短缺期間被抑制的需求將逐步釋放。隨著空置率上升和租戶選擇多樣化,預期市場供需之間將變得更加均衡。”

  買賣市場

  而CBRE另一份最近發布的《北京房地產市場:2016年回顧和2017年展望》則指出了北京寫字樓買賣市場的發展趨勢:

  在穩健的市場基本面支持下,北京依然是國內最受投資者青睞的市場之一,2016年大宗房地產交易總額占全國的21%,僅次于上海的51%。但由于業主惜售,核心區域的優質寫字樓投資機會依然緊缺,寫字樓買家逐步轉向新興商務區(如麗澤和通州)和商務園區尋找機會。

  寫字樓仍然是北京商業地產投資者的主要投資標的,占2016年大宗交易總額的63%。零售物業和酒店的投資活躍度有所回升,其中有相當一部分被傾向增值型資產的投資者收購并將其改造為辦公樓。企業自用型買家表現活躍一直是北京商業地產尤其是寫字樓大宗交易市場的一大特色,而以險資為代表的機構投資者在2016年異軍突起則是另一新興趨勢,兩者分別貢獻大宗房地產交易總額的26%和29%。

  受到國內利率低位運行和中央政府限制境外投資的影響,國內資本日趨流向北京等門戶城市,因而使2016年寫字樓的資本化率進一步壓縮。而境外資本則相對謹慎,其購入額僅占在北京全年大宗交易總額的2%,且繼續出售資產。

  CBRE華北區投資及資本市場部執行董事紀剛表示:“由于市場格局演變,投資者針對物業存量的最佳用途進行重新評估,在核心商圈新增供應減少、可售物業有限的背景下,北京城市更新、翻新改造物業帶來的增值型投資機會為回報率要求更高、資管經驗豐富的投資者帶來了機會。其中,中心城區的零售物業、酒店和產業園區的廠房等設施改造為寫字樓,都將繼續成為2017年北京寫字樓投資的熱點。”

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